Artículo 10 ley de propiedad horizontal: obras obligatorias y necesarias

Artículo 10 ley de propiedad horizontal: obras obligatorias y necesarias

Artículo 10 ley de propiedad horizontal: dentro de las Comunidades de Propietarios, existen obras que requieren de autorización de la Junta de Propietarios, por ser entendidas como obras de mejora, y otras que son las llamadas necesarias que no precisan de la citada autorización y cuya obligatoriedad viene impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal.

El paso del tiempo dentro del ámbito de los bienes inmobiliarios y, en concreto en lo que respecta a las Comunidades de Propietarios, al igual que en todos los bienes materiales, lleva aparejada la aparición de desperfectos que han de ser reparados. También, este paso del tiempo va de la mano con el envejecimiento de los propietarios, que en ocasiones pueden necesitar que se efectúen determinadas modificaciones en el edificio que faciliten la accesibilidad.

La finca necesita un mantenimiento adecuado para preservar las condiciones de habitabilidad y conservación. La cuestión radica en que, en ocasiones, determinados propietarios no quieren contribuir al pago de dichas acometidas, por lo que fue necesario modificar el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a este tipo de obras y reparaciones.

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Artículo 10 ley de propiedad horizontal: obligatoriedad de determinadas obras

El citado artículo, establece la obligatoriedad de determinadas obras, sin necesidad de acuerdo previo de la junta de propietarios y aun en el supuesto de que las mismas conlleven la modificación del título constitutivo y sean solicitadas por los propietarios o impuestas por alguna Administración Pública.

Dichas obras son las necesarias para mantener el inmueble en un adecuado estado de conservación incluyendo las que procedan para satisfacer las necesidades básicas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.

Artículo 10 ley de propiedad horizontal: condiciones a cumplir por parte de los edificios

Llegados a este punto, debemos hacer hincapié en el tema de la accesibilidad universal que se refiere al conjunto de condiciones que deben cumplir los edificios para que puedan ser utilizados por todo tipo de personas garantizando la seguridad y la comodidad de éstas permitiéndoles el acceso de una manera autónoma. Ante esto, el mencionado artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que serán obligatorias y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios las obras y actuaciones necesarias para garantizar esta accesibilidad universal y, en todo caso, cuando lo requieran los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

El legislador ha querido matizar para este caso que, si bien la obra sería obligatoria, el coste de la misma sólo puede repercutirse a los propietarios que estén en contra de la instalación en una cuantía determinada. Así, el importe máximo que puede repercutirse de manera anual, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Por lo tanto, lo que sobrepase dicho importe, habrá de ser abonado por los propietarios que soliciten la obra o instalación.

Consecuencia de todo lo anterior, es lógico entender que también es obligatorio y no requiere de acuerdo de la junta, la ocupación de elementos comunes del edificio durante el tiempo que duren las obras mencionadas.

Por otro lado, también existen otras obras que son obligatorias como la construcción de plantas nuevas o alteraciones de la estructura del edificio cuando éstas sean necesarias por haber incluido el citado inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

Como consecuencia de lo anterior, también se consideran necesarios los actos de división material de pisos o locales y sus anejos, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios.

Como se ha introducido anteriormente, este tipo de obras habrán de ser costeadas por los propietarios, correspondiendo a la Junta la forma de distribución y los términos de la derrama oportuna. Cabe aquí mencionar que si alguno de los propietarios se opone a pagar o demora injustificadamente el pago de la cantidad que le corresponda, responderá de forma individual de las sanciones administrativas que procedan.

Artículo 10.3 ley de propiedad horizontal

Finalmente debemos señalar que sin perjuicio de que la no se requiera autorización de la Comunidad, el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que existen determinadas obras que siempre requieren de autorización administrativa, haciendo referencia a las necesarias para la constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo. Asimismo, requieren autorización administrativa las obras de división material de pisos o locales, las que aumenten su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o las que la disminuyan por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo. En estos casos, el consentimiento de los titulares afectados deberá constar, correspondiendo a la Junta de Propietarios el determinar la indemnización de daños y perjuicios que proceda por mayoría de 3/5. La misma mayoría se requerirá para fijar las cuotas de participación, así como la determinación, en caso de discrepancia de las obras a realizar.

Autor: Pedro Corvo